Diferenças fundamentais entre o valor venal e o valor de mercado no planejamento de sucessão patrimonial
Você já passou pela frustração de olhar o carnê do IPTU e ver um valor que não condiz nem de longe com o que você conseguiria vendendo o seu imóvel? Essa discrepância é o que causa as maiores dores de cabeça quando o assunto é o planejamento de sucessão patrimonial. Muitos proprietários cometem o erro crasso de usar o valor venal como referência para a partilha de bens, o que acaba gerando desequilíbrios financeiros e disputas entre herdeiros.
Por que o cálculo da prefeitura engana tanto?
O valor venal é uma estimativa feita pelo poder público para fins de tributação. Imagine que a prefeitura da sua cidade precisa arrecadar impostos de milhares de imóveis ao mesmo tempo. Eles utilizam uma planta genérica de valores, que leva em conta a área do terreno, a idade da construção e a localização em um zoneamento amplo. É uma conta fria, feita em escala industrial, sem considerar se o seu apartamento tem uma reforma de alto padrão, uma vista privilegiada ou se o prédio está caindo aos pedaços.
Por outro lado, o valor de mercado é o preço real que um comprador pagaria pelo imóvel em uma negociação aberta. Ele reflete a lei da oferta e da procura, o estado de conservação, a infraestrutura do condomínio e até a vizinhança. Na hora de organizar um inventário ou planejar a sucessão, tratar esses dois conceitos como sinônimos é um erro estratégico. Se você declarar bens apenas pelo valor venal, corre o risco de subestimar o patrimônio real, criando uma distribuição desigual que não condiz com a intenção de proteger a família.
O impacto na sucessão patrimonial
Quando um imóvel é transmitido, o ITCMD — Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação — é calculado sobre o valor que a Secretaria da Fazenda considera como base. Muitas vezes, o fisco estadual não aceita o valor venal do IPTU e exige que a base de cálculo seja o valor de mercado. Se o seu planejamento financeiro foi todo desenhado em cima do valor que consta no carnê da prefeitura, você pode ser pego de surpresa com uma conta de impostos muito acima do esperado.
Existem situações onde o inventário acaba travado porque não há liquidez imediata para arcar com os custos de transmissão, justamente porque o valor real do imóvel superava o que estava previsto no papel. Para evitar esse tipo de situação, o caminho é fazer uma avaliação profissional antes de tomar qualquer decisão. Um corretor de imóveis experiente ou um avaliador certificado podem emitir um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), que é uma ferramenta muito mais segura do que o simples valor de referência da prefeitura.
Como blindar o patrimônio e evitar conflitos
Um planejamento bem feito exige que você trate o patrimônio como uma unidade real de valor, e não como uma cifra tributária. Se você pretende deixar imóveis para diferentes herdeiros, use o valor de mercado como guia para a divisão. Caso contrário, um filho pode acabar recebendo um imóvel que, no papel, tem o mesmo valor venal de outro, mas que na prática vale 30% a mais ou a menos. Esse tipo de assimetria é o combustível principal para litígios familiares que se arrastam por anos.
Sempre peça uma avaliação atualizada de mercado, considerando as condições específicas do imóvel;
Considere a reserva de uma parte do patrimônio em liquidez para cobrir custos de cartório, impostos e honorários advocatícios, evitando a necessidade de venda forçada de bens;
Documente a intenção da partilha com base em avaliações reais para que todos os envolvidos entendam o critério utilizado.
O mercado imobiliário é dinâmico e a sucessão patrimonial não deveria ser um processo baseado em estimativas genéricas. Ao separar o que é imposto do que é valor real, você garante que seu legado seja transmitido de forma justa, eficiente e, acima de tudo, sem surpresas desagradáveis que coloquem em risco a harmonia e a segurança financeira de quem você ama.